Тази статия цели да посочи някои от основните моменти при покупка на жилища за тези, които все още не са се срещали с това. Нормално е да имате много въпроси по процеса и затова ще се опитам възможно най-пълно да обясня стъпките, които следва да се предприемат за успешно нанасяне в новия дом. Накратко:
1. Търсене на подходящ имот
В настоящата икономическа ситуация може да очаквате, че намирането на желания имот няма да е бързо. В момента предлагането е по-малко от търсенето – следствие от множество макро и микроикономически фактори. Страхът от инфлация води до още инфлация, с което идва и желанието на хората да разпределят имуществото си в твърди активи и намалят кешовите си резерви. Поради това търсенето на имот, който да отговаря на нуждите ви, желаното разпределение, изложение, квартал, финансови възможности и цели лесно може да отнеме повече от година.
За определяне на финансовите си параметри съветваме клиентите ни да прегледат наличните обяви в imot.bg и да се свържат с банките, в които имат открити сметки с цел получаване на т.нар. „предварително одобрение за кредит“ и повече яснота относно възможностите и размера на финансиране.
2. Договор за депозит
След намиране на имота и договаряне на цената с продавача се пристъпва към подписване на договор за депозит или т.нар. стоп-капаро. Към този момент най-честият размер на депозита е между EUR 1500 и EUR 2000. В договора се предоставя срок за подписване на предварителен договор за продажба, който в практиката най-често е не по-дълъг от 10 дни и който цели:
- Продавачът да спре да предлага имота за срока на договора за депозит;
- Купувачът да прегледа наличната документация във връзка със собствеността, тежести върху имота, история на имота и да получи правно становище относно всички рискове, свързани с покупка точно на конкретния имот;
- Страните да се споразумеят относно клаузите и сроковете на предварителния договор;
Често брокерът на продавача изисква подписването на т.нар. „договор за гаранция“. Това е специфичен договор между агенцията на продавача и купувача, чрез който агенцията се задължава да предаде на клиента си офертната цена, която купувачът е готов да даде. Купувачът, от друга страна, заплаща на агенцията сума в размер между EUR 1500 и EUR 2000, която е възстановима при непостигане на желаната цена. Важно е да се отбележи, че с този договор продавачът и неговият представител не се задължават да спрат предлагането на имота.
3. Предварителен договор за покупко-продажба
Клаузите на предварителния договор за покупко-продажба са от съществено значение за защитата на правата на купувача. В него се уговарят срокове за сключването на окончателния договор под формата на нотариален акт, цената на сделката, нотариусът, при който да се изповяда сделката и специфичните задълженията на страните. Т.е. предварителният договор цели да създаде стабилна правна основа между страните с цел избягване на всяко недоразумение и гарантиране сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт.
При подписване на предварителен договор купувачът следва да заплати задатък (разговорно „капаро“), който в практиката е в размер от 10% от продажната стойност на имота.
Срокът за подписване на окончателен договор (нотариален акт) обикновено е от 30-дневен от подписване на предварителния договор.
За клиентите ни, които купуват имот с банково кредитиране, целим определяне на срок не по-къс от 40 дни с цел намаляване на риска при забава на одобряване на кредита от банката-кредитодател. В този срок продавачът следва да се снабди с всички необходими документи вкл., но не само актуални скици, схеми, данъчни оценки и т.н. От другата страна, купувачът следва да извърши всичко необходимо за подписване на договора за кредит и осигуряване на необходимото му финансиране.
Едва след подписване на предварителен договор всички документи следва да се предоставят на банката-кредитодател за одобрение. Това е още една причина договорът да бъде подготвен от опитни юристи, защото в противен случай може да съдържа клаузи, които са неприемливи за банката и финансиране да не бъде отпуснато.
4. Подписване на окончателния договор под формата на нотариален акт
Преди подписване на окончателния договор всички документи трябва да са готови, нотариус да се е запознал със сделката и подготвил нотариалния акт, който да е одобрен от страните и от банката-кредитодател (ако има такава).
Заедно с нотариалния акт нотариусът по сделката изпраща и списък с дължимите нотариални такси, такса към агенция по вписванията и местен данък. Най-голямото перо е местният данък, който на територията на София е 3% от стойността на сделката.
На датата на сделката нотариалният акт се чете на глас от нотариуса и купувачът следва да извърши всички плащания със собствени средства.
В случай че купувачът използва банково кредитиране, то окончателното плащане към продавача отнема още около 7 дни, които са необходими на банката, за да се увери, че всички действия са извършени както са описани в предварителния и окончателния договор и да се снабди с ново удостоверение за тежести на имота, от което в най-общия случай следва да е видно, че банката е първи по ред ипотекарен кредитор.
Едва след получаване на 100% от сумата продавачът предава ключовете на имота на купувача.
Задачата на професионалния имотен консултант е да изгради стабилна правна основа при всяка стъпка по-горе с цел защита на интересите на клиента си в максимална степен. За да направи това професионалният имотен консултант защитава интересите винаги само на едната страна по сделката, избягва конфликт на интереси и използва знания от различни сфери като правото, архитектурата, строителството и устройството на градската среда.
