I 12 окт 2022
Пия си кафето и чета поредните имотни анализи на брокерска агенция. Интересно, че когато и да ги чета знам какво ще се казва в тях – цените на имотите само ще растат нагоре. Няма посочване на катализатори, няма обосновка, а най-честият довод е: „Ами, цените в Западна Европа вижте ги какви са! И тук ще стане така! Плюс това като приемем еврото…!“. И макар да не искам да давам отговор на въпроса накъде ще се запътят цените, то искам да посоча няколко основни фактора, които не мисля, че се вземат предвид или въобще, или в достатъчна степен в анализите до момента:
1. Демографско развитие
Според официалните данни на НСИ броят на починалите между 2010 и 2019 се движи постоянно около 110 000 души на година. През 2020 и 2021 броят е съответно 124 735 и 148 995.
Броят на новородените през 2021г. е 58 678. Също съгласно НСИ тенденцията е броят на родените деца всяка година да намалява. Повече данни можете да намерите и в доклада на БАН, според който ако не бъдат предприети незабавни мерки населението на България е възможно да се свие до около 5.5 милиона души през 2040г.
Ако обърнем подобаващото внимание на този доклад ще забележим и че през този период се очаква осезаемо намаляване на хората до 40 годишна възраст и увеличаване на тези над 65г. Т.е. е налице обърната възрастова пирамида на населението, която ще става с все по-нестабилна основа и широк връх.
Темата за тежкия демографски проблем в България е предмет на изследване и от чуждестранната преса – според The Irish Times ( прочети статията тук) демографската криза в България е пагубна и „най-голямата в световен план“. Сходни са изводите и на BBC (прочети статията тук).
Факт е, че негативни демографски тенденции са видими в световен мащаб към края на 20-ти и началото на 21-ви век. Колко силно изразени са те обаче?
| Държава | Население през 2000г. в милиони | Население през 2020г. в милиони |
| САЩ | 282.2 | 329.5 |
| Германия | 82.2 | 83.2 |
| Франция | 60.9 | 67.4 |
| Холандия | 15.9 | 17.4 |
| Белгия | 10.2 | 11.6 |
| Испания | 40.6 | 47.3 |
| България | 8.2 | 6.9 |
*Към 07.09.2021г. съгласно новопубликуваната статистика на НСИ на страницата https://infostat.nsi.bg/infostat/pages/module.jsf?x_2=342# населението на България е 6 519 789 души.
Неслучайно правя сравнение на българския пазар именно с горните пазари и причината е, че все по-често чувам фразата: „В Западна Европа цените растат, значи и тук ще растат“.
И сега голямата изненада: Населението на София НЕ расте, но за сметка на това старее!
Видно от данните на НСИ населението на София забавя значително растежа си в средата на последното десетилетие като за пример то наброява 1 328 120 души през 2018г. и 1 328 790 души съответно през 2019г.
По данни от преброяването към 07.09.2021г. населението на София (Столица) е 1 274 290, с което на практика същото е с около 15 000 души по-малко от населението през 2011г. (1 291 591).
2. Жилищна нужда
Демографското развитие има изключително значение за цената на имотите на дадена територия като допринася за наличието или отсъствието на жилищна нужда у населението. То създава макрорамката на средата. Жилищната нужда се определя и от други исторически фактори като следва да обърнем особено внимание на процента собствени жилища.
По данни на Евростат 82% от населението на България живее в собствено жилище (при средно ниво за ЕС (44,8%).
| година | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| брой на жилищата | 609 858 | 609 899 | 610 087 | 611 391 | 615 197 | 620 528 |
По данни на НСИ, от друга страна, жилищният фонд в София расте пренебрежимо през миналото десетилетие с по около 1000 жилища/ година като през 2020-та и 2021-ва година повишава темпа си с около още 4000 жилища/ година достигайки 620 528 (повече информация можете да намерите тук).
С оглед на горното можем да направим заключението, че жилищният фонд в София и страната става все по-голям докато населението трайно намалява вече и в големите градове.
3. „Тъмни прозорци“
„Тъмни прозорци“ се наричат необитаемите жилища, които съгласно наличната информация в градовете на България наброяват около 653 000. (За жалост към датата на писане на тази статия не успях да намеря актуална информация за София, но и да бях как бихме изчислили колко са жилищата, които са наети, но собственикът им не е обявил договора си за наем в общината?).
Във всеки случай обаче такъв проблем очевидно съществува и, от една страна, с възрастовото развитие на населението и, от друга страна, с концентрирането на средства, той сякаш става по-дълбок.
Така например за възрастни хора поддръжката на жилище е трудно и те често нямат средствата да го ремонтират и отдадат под наем, а често поради сантимент или други доводи не желаят да го продадат. Концентриране на средства в кръгове от населението, което няма особено добра финансова култура и разчита на старото правило „око да види, ръка да пипне“ пък, допринася за покупката на жилища със спекулативна цел и често липсата дори на намерение същите да бъдат ремонтирани и отдадени под наем. Този феномен, наречен “buy to leave”, има силно присъствие в столиците на западните държави, a в София е отчасти причинен и от ниската доходност от наем, високата стойност на ремонтните дейности и бързата амортизация.
Макар да липсва точна информация за количеството необитаеми жилища в София от горното можем да установим, че съществува висок потенциал за действия от страна Столична община при желание да допринесе за намаляване на цените на жилищата чрез наличните й способи и по пример на Париж, Стокхолм и т.н., където върху необитаемите жилища се налага данък по-висок от платимия ДОД при отдаването им под наем, с което се подтикват собствениците им да предприемат мерки за реализирането на имота на пазара.
С тази статия не целя да откажа потенциални участници в пазара на недвижими имоти; не прогнозирам и срив или посока на пазара. Статията цели да информира читателите за статистики, на които смятам, че или въобще не се обръща внимание, или се пренебрегват. При цялостен анализ на пазара на недвижими имоти тези 3 фактора следва да се обсъдят заедно с много други за достигане на по-добра и пълна оценка на сегмента.
Факторите, които оказват влияние върху пазара на имоти са множество. Пазарът на имоти е бавен пазар и всеки катализатор не оказва моментално въздействие върху цената на недвижимите имоти, а се развива дълго във времето. Пазарът на имоти не е и кохерентен пазар, а се състои от множество микро пазари и сегменти като даден стимул може да се отрази негативно на цената на един имот и положително на цената на друг имот в друг сегмент. Винаги съветваме професионална подкрепа при покупка на жилище и внимателно обследване на микро- и макрорамката на транзакцията, защото цената на имотите може и да не върви „винаги нагоре“.
