I 10 окт 2022
При покупка на жилище от съществено значение е да умеем да разпознаваме позитивите и негативите на всеки имот. В процеса на работата си и чрез близко сътрудничество с архитекти, строители и урбанисти постоянно допълвахме и продължаваме да развиваме методите си за оценка. Ето и няколко много важни характеристики, на които винаги отделяме необходимото внимание и които ще ви помогнат в избора на добър имот:
1. Изложение
Изложението на апартамента е от изключителна важност както за осветеността му, така и за температурата, уюта, сметките за отопление през зимните месеци и потенциала на имота. Имоти с източно и западно изложение са все добри имоти, но за нашите географски ширини южното изложение има много предимства. Ние сме на мнение, че южните имоти са имотите, към които следва всеки да се стреми, защотo слънцето не може да се покани, но от него може да се избяга (с щори, тенти, навеси и т.н.). В допълнение, отоплението през зимните месеци може да бъде над двойно по-скъпо на апартаменти с неблагоприятно изложение, в сравнение с такива – огрявани от пряка слънчева светлина.
2. Разпределение
Най-функционалният апартамент за нас е голям хол с кухненски бокс (може и с отделна кухня), тераса пред хола (за да се ползва възможно най-много), разумно големи спални, малък коридор, 2 бани (ако е тристаен и нагоре). Наличието на мазе/ таван или друга складова ниша е винаги за предпочитане. Обръщаме внимание за всяко прахосване на пространство. Винаги съветваме клиентите си да си представят как ще ползват жилището до най-малкия детайл.
3. Етажност
Старото правило гласи, че най-доброто жилище е на среден етаж. За приложимостта на това правило обаче следва да се вземат предвид множество фактори, а именно: за какво ще се ползва, от кого ще се ползва, какви са индивидуалните предпочитания на собствениците и как си представят себе си в жилището, сградата има ли асансьор и на колко етажа е, с плосък или скатен покрив е и какво е качеството на строителството, има ли разстояние между сградата и околните сгради и т.н.
4. Качества на микрорайона
Препоръчваме внимателен обход на квартала в непосредствена близост до съответния имот в различни часове от денонощието. Това е важно с цел придобиване на по-добра представа за слънчевото огряване в апартамента през целия ден, за натовареността на квартала и улицата, достъпността на градската среда, а и за обследване на шумовото и праховото замърсяване в района.
5. Локация
Макар да имаме собствени предпочитания за локации в София, то следва да обърнем внимание, че всеки човек е нагласил ежедневието си съобразно неговите нужди, месторабота, занимания и т.н. Поради това в практиката ни установихме, че хората по-рядко са склонни да сменят квартала, в който живеят и с който са свикнали. Та, за да бъда политически коректен мога да кажа, че няма лоши квартали, но има по-лоши. С преимущество разглеждаме обяви в кварталите на пешеходно разстояние от градския център, с вече изградена добра инфраструктура и добри комуникационни връзки. От съществено значение е дали кварталът е лесно достъпен или отделен с големи пътни артерии, има ли изградена паркова среда, условия за социални дейности и детски градини, училища и друга обществена инфраструктура.
6. Качество на строителството и параметри на имота
Относно качеството на строителството и параметрите на имота ще споделя някои проверки, които винаги правим:
- Проверка на дограмата и стъклопакета – колко е тежка, колко плътно затваря, каква марка е, кога е сменена, ако е сменена, с двоен или троен стъклопакет е, тип стъкла;
- Изискване на информация за топлоизолацията – дебелина, тип;
- Изискване на информация за смяна на вертикални щрангове, ВиК и ел. инсталации при сгради старо строителство;
- Изготвяне на груба количествено-стойностна сметка (КСС) на необходимите на пръв поглед ремонтни дейности;
- Внимателен оглед на фасадата на сградата заедно с парапетите, первазите и покрива й помага много за установяване на качеството на строителството;
- Запознаване с подземието на сградата – мазетата и подземните гаражи са често влажни или със следи от течове. Препоръчваме, дори да не купувате подз емен гараж, да се запознаете с тази част на сградата, тъй като след подписването на нотариалния акт проблемите на сградата ще станат и ваши проблеми;
- Измерване на квадратурата на стаите с лазерна ролетка. Особено при апартаменти ново строителство в квадратурата на апартамента се включват и вътрешните стени, половината от външните стени и т.н. Поради това е добре, с цел яснота какво точно купувате, да измерите квадратурата на стаите, за да се уверите, че купувате това, от което имате нужда;
- Измерване на изложението с компас. Изключително полезно е и използването на google maps, където север винаги е нагоре. Често апартаменти обявени като западни са всъщност северозападни. Това намалява осветеността на апартамента с няколко часа, с което следва да сте запознати преди покупката.
7. Бъдещо застрояване в близост
От съществено значение е запознаване с градоустройствените заповеди за района, тъй като често може да съществува реална опасност слънчевият апартамент днес, да бъде засенчен от нова сграда в непосредствена близост утре, или близко разположен нов строеж да окаже съществено негативно влияние на нивото на шум и прах в района в продължение на години.
8. Наличие на гараж/ паркомясто
На последно място, но не и по важност, винаги препоръчваме покупка на имот с паркомясто, а за предпочитане – гараж. Наличието на гараж покачва цената на всяко жилище и го прави по-ликвидно на пазара на недвижими имоти. В практиката жилища с много добри параметри стоят на пазара по-дълго от такива с гараж/ паркомясто. Както горе отбелязах бонус за един апартамент би било наличието на мазе/ таван/ складова ниша, а тук бонус би било наличието на вода, мръсен канал, паркомясто пред гаража. Именно такива гаражи се срещат трудно и са високо ценени от всеки един шофьор.
С оглед на горното, мнението ни е, че макар на пръв поглед цените на гаражите в София да изглеждат високи, то на практика поради техния малък брой и голямото търсене покупката им представлява единствено преобразуване на един актив – фиатна валута, за друг – гараж. Гаражите са силно ликвидни на пазара на недвижими имоти и в случай на нужда могат да бъдат продадени буквално за минути (нещо, което ми се е случвало лично на мен). Тук, разбира се, отново има някои особености като гаражът следва винаги да бъде добре огледан и измерен, а заходът към него – добре преценен като се предвидят всички маневри на автомобила. В случай че се съмнявате в използваемостта на гаража и имате кола, с която да отидете на огледа, то попитайте дали може да влезете и излезете от него.
Като професионални имотни консултанти преглеждаме всеки имот и се стремим да дадем обективно становище. Знаем точно къде и кой елемент да погледнем и какъв въпрос да зададем. Никога не тласкаме клиентите ни към сделка, а напротив – ако имотът не ни хареса, посочваме това незабавно. Същото правим и ако намерим правни рискове за покупката, преустройството или простото му ползване.
